Работаем по всей Московской области
и Новой Москве

Перепланировка любой сложности

Проектирование, согласование, оформление, исполнение

 

Оформление перепланировки 24.900 руб.

Представительство в суде

 

Составление исковых заявлений 2.500 руб.

Межевание и кадастровый учет

 

Проверка наличия Вашего дома в реестре 500 руб.

Составление плана зданий жилых и нежилых 12.000 руб.

Все операции с недвижимостью

 

Составление договора купли-продажи 2.500 руб.

 

Сделки с подписанием ДКП

Сделки с недвижимостью при смене собственника, это действия, проводимые с целью перехода права собственности от одного участника (или участников) к другому участнику (или участникам). Предлагаю подробнее остановиться на самой распространенной сделке, а именно на купле-продаже.

Многие участники сделки - продавцы и покупатели рассматривают куплю-продажу, как отстаивание своих интересов, даже  в ущерб интересов других участников. На самом деле эта позиция во многом ошибочна. Для успешного проведения сделки обе стороны должны двигаться в одном направлении не ущемляя, интересов друг друга. В реальной жизни,  как продавцу, так и покупателю приходится принимать во многом компромиссные решения. Для более объективного обзора сделки купли-продажи рассмотрим ее с точки зрения продавца и покупателя.

Для примера возьмем за объект недвижимости - квартиру.

 

С позиции Продавца:

1.Проверка собственных документов на квартиру, их наличие, состояние.

2.Продавцу необходимо изначально получить реальную оценку квартиры. Это важное действие, для него нужно достаточно внимательно изучить рынок недвижимости и трезво подойти к рассмотрению стоимости собственного объекта. При ошибочной оценке можно потерять в деньгах при занижении цены или не найти покупателя при завышенных ожиданиях.  Вам могут бесплатно оценить квартиру агентства недвижимости, или вы можете сделать это самостоятельно, используя ресурсы интернета.

3.Правильно поместить рекламу на всех возможных ресурсах не пренебрегая местными изданиями. Очень важно правильное принятие звонков от потенциальных покупателей. Качественное принятие звонков обеспечивает большее количество просмотров.

4.Один из просмотров увенчался находкой потенциальных покупателей. Наступает важнейший этап осуществление переговоров и подписание предварительного договора. Этим договором может быть договор о внесение аванса, или договор задатка. Основным различием  этих договоров является  возврат денежной суммы в случае аванса и не возврат, если внесен задаток. Существует еще один нюанс при подписании договора о внесение задатка - при отказе продавца  в соблюдение условий договора или уклонение от его исполнения задаток возвращается в двойном размере.  При составлении и подписании вышеуказанных договоров обсуждаются, оговариваются все условия проведения сделки купли-продажи, условия передачи квартиры, денежных средств и другие важные аспекты сделки. Именно при подписании предварительного договора фиксируются сроки выхода на сделку, предоставления документов. При правильном составление предварительного договора и проведения переговоров на данном этапе  можно смело полагаться на неконфликтное проведение основной сделки.

5.Подготовка к сделке и сбор необходимых документов. Имея на руках правоустанавливающие документы, продавцу остается получить справки из психоневрологического и наркологического диспансеров, выписки из домовой книги и финансово-лицевого счета. При необходимости: согласие супруга, технические и кадастровые паспорта, согласие органов опеки и попечительства.

6.Снятие с регистрационного учета может производиться как до, так и после государственной регистрации. Это оговаривается при подписании предварительного договора.

7.Проверка и согласование ДКП, бронирование ячейки в выбранном банке. Возможен аккредитив.

8.Сделка.

9.Подписание ДКП. Подписание договора аренды банковского сейфа (ячейки). Проверка подлинности денежных средств. Если расчеты осуществляются по аккредитиву, покупатель направляет денежные средства из банка – эмитента в адрес банка исполнителя. В обоих случаях продавец получает деньги при соблюдении определенных условий. Эти условия фиксируются в договорах составляемых  банком.

10.Следующим этапом является подача документов на государственную регистрацию. Это можно сделать самостоятельно, подав документы совместно с покупателем в МФЦ, или ином органе осуществляющем государственную регистрацию. Возможно привлечение компаний занимающихся услугами регистрации. Регистрация проводится в течении 5-14 дней с момента подачи документов. Получив свой пакет документов, продавец направляется с ними в банк и получает свои деньги. Расписки в получении денежных средств обычно пишутся в день подписания ДКП, а передаются в день получения зарегистрированных документов.

11.Акт приема-передачи квартиры. Данный документ является неотъемлемой частью ДКП. Акт может быть подписан в момент подписания ДКП, или подписывается в момент передачи квартиры и ключей от нее.

12.После того, как все эти действия произведены можно, считать эту сделку закрытой.

 

Сделка с подписанием ДКП для покупателя, рассмотрим, как она выглядит для него.

1.Первое, что необходимо понять покупателю – это определится с объектом приобретения. И только после этого предпринимать активные действия. Основными критериями в выборе квартиры можно назвать: район расположения, инфраструктура района,  количество жилых комнат, их расположение, этаж, этажность и конструктивные особенности самого здания, состояние квартиры. Это далеко не все требования, выдвигаемые к приобретаемому объекту покупателями.

2.После того, как покупатель определился с предполагаемым объектом приобретения и учитывая свои финансовые возможности, можно заняться поиском квартиры. Занятие это для человека не искушенного сложное и муторное. Во многом помогает его Величество ИНТЕРНЕТ. И все же лучше обратится к специалистам.

3.Искомый объект найден!!!Наступает стадия переговоров и подписания предварительного договора аванса или задатка. Различия в этих договорах описаны выше. При подписании предварительного договора, обязательно ознакомление с оригиналами документов на квартиру и не плохо было бы увидеть собственника квартиры. Но как показывает практика, чаще вы приходите подписывать договор в агентства представляющие интересы собственника. И самого собственника можете не увидеть, не стоит этого боятся, главное -  надо убедится, что между агентством и собственником жилья есть договорные отношения. При этом агентство должно быть уполномочено, принять от вас денежные средства, для передачи собственнику. В договоре должны быть зафиксированы основные условия и сроки проведения сделки.

4.Дополнительные действия в проверке «чистоты» квартиры, для этого необходимы:

5.Запрос в Росреестр для получения выписки из ЕГРП. В ней будет указано имеются ли ограничения, обременения и правопритязания на квартиру, а так же более актуальная информация о собственниках.  

6.Выписка из домовой книги, желательно архивная, для выяснения наличия или отсутствия в квартире лиц временно выписанных из нее (в места лишения свободы, в армию, и др.)

7.Выписка из финансово-лицевого счета, или справка об отсутствии задолженности по уплате коммунальных платежей.

8.При проверке технических документов на квартиру, необходимо убедится, что в квартире не была произведена перепланировка, а если она имеется, то должна быть узаконена.

9.Если собственниками квартиры являются несовершеннолетние дети, то необходимо получить согласие органов опеки и попечительства на проведение сделки купли-продажи.

10.Иногда, после проверки квартиры возникают вопросы, на основании которых цена на квартиру может быть снижена, а в некоторых случаях стоит отказаться от приобретения данной квартиры.

11.Недвижимость, приобретаемая в период брака, считается совместной собственностью супругов. Если это Ваш случай, то необходимо потребовать от продавца нотариальное согласие супруга на отчуждение.

12.Если же квартира выдержала все проверки, дата сделки обозначена, покупатель с продавцом  выбирают банк. Где бронируют сейфовую ячейку, либо согласуют условия аккредитива.

13.В оговоренный день покупатель и продавец встречаются в выбранном банке, где подписываются договора аренды сейфовой ячейки, пересчет и проверка денежных средств, закладка их в ячейку, подписывается ДКП, в некоторых случаях Акт приема-передачи. Расписку в получении денежных средств часто пишут в этот же день, но она остается у продавца и передается в обмен на ключи от депозитарной ячейки, которые остаются у покупателя.

14.Подача документов на государственную регистрацию в органе уполномоченном производить данные действия с недвижимым имуществом (МФЦ, отделения РОСРЕЕСТРА и т.д.) регистрация проводится в срок от 5 до 14 дней. После получения своего пакета документов, покупатель становится собственником жилья.

15.Расписка в получении денежных средствочень важна, этот документ является подтверждением получения оплаты продавцом по ДКП в полном объеме и отсутствии у продавца претензий к покупателю.

16.Акт приема-передачи является неотъемлемой частью ДКП, именно после подписания этого документа, ответственность за квартиру переходит к покупателю.

Это основные этапы проведения сделок с переходом права собственности с заключением ДКП. В реальности все складывается сложнее, так как накладывается «человеческий фактор». Но не стоит чрезмерно бояться , все проблемы решаемы при правильном подходе к ним.