Покупка квартиры в жск на стадии строительства

Покупка квартиры в жск на стадии строительства

Советы “Ъ”: в чем разница между ДДУ и ЖСК


«Раньше застройщику было выгодно продавать квартиры в новостройках по схеме ЖСК из-за отсутствия некоторых требований, которые были установлены для реализации жилья по схеме ДДУ,— рассказывает директор департамента продаж группы “Гранель” Рустам Арсланов.— Например, при продаже квартир через ЖСК девелопер мог начать стройку без оформления прав на земельный участок и наличия действующего разрешения на строительство». Это был один из главных рисков. В 2015 году были внесены изменения в законодательство. Теперь строительство кооперативного жилья невозможно без обязательного оформления прав на участок и разрешения.

Сейчас застройщики рассматривают договор паенакопления как временный контракт.

Договор ЖСК при покупке новостройки и связанные с ним риски

Законом не предусмотрена определенная форма.

«На практике это выглядит так: на начальном этапе девелопер привлекает средства покупателей через ЖСК,— поясняет Ирина Доброхотова.— Как только компания получает весь пакет разрешительной документации, то она старается перезаключить договоры паенакопления в ДДУ».

Однако есть стандартные пункты, которые должны присутствовать обязательно, а некоторые из них – изучены особенно тщательно, в том числе, путем сверки с иными источниками. К таковым относятся следующие. Проверяют реквизиты ЖСК, застройщиков, руководство, репутацию организаций, не имелось ли судебных тяжб в последние два – три года и отзывы людей в интернете.

Изучают компанию на предмет того, не находится ли она на этапе финансового оздоровления или нет ли допущения к банкротству.

Не имеется ли у председателя ЖСК других начатых объектов строительства.

Бывает, что организация берется за несколько зданий, после чего стройка замораживается. Этажность и площадь будущей квартиры должны быть обязательно внесены в договор. Изучают возможные риски пайщика, если строительство по тем или иным причинам будет сорвано.

Покупка новостройки через ЖСК

Такая форма управления опирается только на финансовые обязательства пайщиков.

Так же к значимым отличиям, можно отнести возможность участия в ЖСК юридических лиц, тогда как в ЖНК участники — только граждане.

В остальном функции, цели и задачи этих правовых форм очень схожи, если не сказать – идентичны.

Поэтому в дальнейшем мы будем условно применять аббревиатуру ЖСК, имея в виду, что ЖНК – это всего лишь один из видов жилищно – строительных кооперативов.

В своей работе современные ЖСК преследуют две главные цели:

  1. деятельность по управлению жилыми и .
  2. строительство жилых объектов;

Теоретически жилищно-строительные кооперативы должна быть наиболее выгодной формой приобретения жилья для граждан. Ведь номинальная процентная ставка в среднем здесь должна составляет всего 6% годовых.

Однако с точки зрения рискованности покупки квартир, выбор в их пользу не так очевиден.

Сомнительное удовольствие — покупка недвижимости по договору ЖСК

При вступлении в кооператив покупатель вносит деньги и становится пайщиком.

То есть, в данном случае не идет речь о покупке права требования на недвижимость с определенным количеством квадратных метров (как в ДДУ), а о покупке пая.

Цена пая не является фиксированной и может быть изменена (посредством решения собрания пайщиков) на любом этапе строительства, до окончания строительства права на недвижимость принадлежат ЖСК. По окончании строительных работ права на квартиры передаются пайщикам, разумеется, при условии полной выплаты пая.

Основное, и, пожалуй, единственное весомое преимущество жилищного кооператива заключается в том, что квартира обходится покупателю дешевле, чем жилье от застройщика.

Покупка квартиры через ЖСК

Согласно Жилищного кодекса РФ (ЖК РФ) ЖСК является добровольным объединением граждан, которые своими средствами участвуют в строительстве и последующем содержании жилой недвижимости.Решение о создании ЖСК принимается собранием учредителей — любых лиц, которые желают организовать кооператив.Сам ЖСК, в соответствии со ЖК РФ, как юридическое лицо, подлежит обязательной государственной регистрации.Основная проблема схемы покупки квартиры через строительный кооператив — недостаточно четкое законодательное регулирование данного процесса, с чем и связаны основные риски, среди которых выделяют:Отсутствие гарантий, что конечная цель — возведение многоквартирного дома, в итоге, будет достигнута.

Дело в том, что паевые взносы по ЖСК не облагаются налогом, в то время, как застройщики, работающие по ДДУ, включают в цену НДС в размере 18%, так как ФЗ-214 не рассматривает долевое участие как инвестиционный проект.

Ввиду тех или иных причин (финансовые трудности, отсутствие разрешительных документов и т.д.) строительство может постоянно откладываться или быть вовсе замороженным.Какие-либо точные сроки

Квартиры в жилищных кооперативах

Поучительные истории с примерами из практики. Потребительские жилищные кооперативы могут создаваться в форме:

  1. жилищно-накопительных кооперативов (ЖНК),
  2. жилищно-строительных кооперативов (ЖСК),
  3. потребительских ипотечных кооперативов (ПИК).

Для каждого из них – свои определенные особенности покупки квартиры и связанные с этим риски.

Деятельность жилищных кооперативов регулируется статьями 110 – 123 , и положениями о потребительских кооперативах – .
Рассмотрим их по очереди. Что такое ? Чем они лучше обычной квартиры? Или хуже? Смотри в заметке по ссылке. Покупка квартиры в ЖСК была самым распространенным способом приобретения жилья через кооператив до 1 июля 2020 года. ЖСК выступал как альтернативный вариант (по сравнению с ДДУ) привлечения средств населения Застройщиком на строительство многоквартирных домов.

Для Застройщика этот вариант вполне комфортен, т.к.

Как купить квартиру в ЖСК без риска. Какие риски существуют и как их избежать.

Главным отличием подобной формы образования является то, что члены ЖСК участвуют не только в возведении здания, но и в последующей его эксплуатации.

  1. «Члены жилищно-строительного кооператива своими средствами участвуют в строительстве, реконструкции и последующем содержании многоквартирного дома. Жилищно-строительный кооператив в соответствии с законодательством о градостроительной деятельности выступает в качестве застройщика и обеспечивает на принадлежащем ему земельном участке строительство, реконструкцию многоквартирного дома в соответствии с выданным такому кооперативу разрешением на строительство. Жилищно-строительный кооператив, за исключением жилищно-строительных кооперативов, создание которых предусмотрено Федеральным законом от 24 июля 2008 года N 161-ФЗ «О содействии развитию жилищного строительства», не вправе осуществлять одновременно строительство более одного многоквартирного дома с количеством этажей более чем три (п. 3 ст. 110 ЖК РФ)

ЖСК как схема покупки квартиры

, а также Жилищным кодексом РФ (пятый раздел «Жилищные и жилищно-строительные кооперативы»). Вероятность использования его в качестве привлечения средств в строительство устанавливается 214-ФЗ «Об участии в долевом строительстве», где определено, что он может применяться для на равных с ДДУ (). Данный федеральный закон прямо поясняет, что жилищный кооператив является единственной разрешенной альтернативой долевого строительства.

Приобретение жилой недвижимости через ЖСК выглядит так: строительной компанией создается кооператив и заключается инвестиционный договор.

Главной задачей такого кооператива является привлечение средств участников-пайщиков.

Обязанностью же строительной компании признается строительство дома и передача квартир в нем пайщикам.

В

Лопухинское сельское поселение

, без которых не будет считаться заключенным: — определение подлежащего передаче конкретного объекта.

Должно быть указано, какую конкретно квартиру застройщик должен передать дольщику.

Причем если раньше закон предусматривал буквально пару строк на тему того, как определять квартиру, то с 1 января 2017 г.

Комментарии 0